作者| 李鑫

有关企业如何能基业长青？英国管理学家查尔斯·汉迪的观点值得参考。在那本著名的《第二曲线》中，汉迪曾谈到：

应该在老业务形势向好时，就考虑第二曲线（新业务），这样在未来才不至于被动。

在地产行业，依靠提前布局，一些企业的第二曲线已经成熟结果。

8月26日，龙湖集团交出了半年度成绩单，营业额同比增长56.4%至948.0亿元，毛利润同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率为21.3%，归属于股东的净利润74.8亿元。

总体看公司业绩依然高增长，但熟悉地产业的都知道，行业曾经的土地红利、金融红利已是过去时，即便是中海、龙湖这些成本把控极佳的公司，今年中期的毛利率也仅将将站在20%的关隘之上。

当然，行业整体的毛利率是存在改善可能的。一方面，过去几年，异常高涨的土地溢价，随着如今高杠杆企业的退出舞台，得到改观。在今年上半年，龙湖集团获取的17宗土地，平均溢价率只有5%，其中半数均是零溢价获取。

另一方面，第二曲线的成长，也让企业握住了毛利率回升的主动权。在上半年，龙湖集团商业投资的租金收入同比增长26%，达到46.5亿元。

在商业之外，融合龙湖的物业管理、商业运营等业务的 “龙湖智创生活” ，在上半年实现全口径营业收入约63亿元，同比增长33%，3年复合增长率59%，综合毛利率约29%。

这些相对成熟的第二曲线，是业绩里韧性的加分项。那么，听起来有些陌生的“龙湖智创生活”，到底是什么？高增长的原因又是什么？

1、什么是龙湖智创生活

龙湖智创生活，是2022年初龙湖集团基于原智慧服务、商业运营等业务核心能力，推出的全新生活服务品牌。

总体看，龙湖智创生活是一个“新物种”，它既非对“龙湖智慧服务”的升维，也不是对智慧服务和商业运营服务的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌。

今年1月7日，龙湖集团发布公告，拟分拆全新品牌龙湖智创生活，于联交所上市。

在招股书中，龙湖介绍，所谓“一个龙湖”，是集龙湖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等主要业务，以及城市更新、医养等创新业务之间高效协同，并通过领先行业的智能科技系统，进一步促进各业务紧密协作。

简而言之，这是龙湖多年来布局的各式各样的“空间”、“服务”、数字化等能力的统称。

龙湖智创生活在生态中的地位是什么？据《豹变》了解，在“一个龙湖生态体系”内，龙湖智创生活可以受益并助力生态体系的成长。

对龙湖智创生活而言，凭借自设的产品和服务，这项业务可以和龙湖的地产开发、商业投资、租赁住房等业务航道形成联动——通过服务的触点，维系“一个龙湖生态体系”与客户群间的联系。

另一方面，受益于“一个龙湖生态体系”，龙湖智创生活的物业管理服务和商业运营服务，也可以为更多个人、机构客户提供服务。

目前龙湖智创生活的物业管理及运营服务，已经涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公等多个方面。

而智能化加持下的运营、服务口碑，也可以帮助龙湖智创生活的扩宽服务半径，抬升竞争门槛和壁垒。

2、传统行业的数字化转型样板

众所周知，数字化转型，是当下每个企业（尤其是传统行业）都必然要面临的课题。

数字化的好处显而易见，对内可以优化业务流程。2014年之前，华为的一条手机生产线需要配备86个工人。数字化改造后，从物料上线到最后手机包装完成，华为整个流程只需要14个人，产出还有提升，现在每28.5秒产出一部手机，今天华为工厂的生产效率是数字化智能制造推行前的6倍。

对外可以创造独特的用户体验。美国达美乐披萨自2006年启动数字化转型，通过建立线上订购平台提升消费者点餐便利度，利用数据反馈为消费者定制披萨满足不同消费者口味喜好，股价涨幅最高超过20倍，成为近年美股回报率最高的股票之一。

和以上两家企业类似，过去八年，龙湖智创生活的每一个业务流程，也都接受了数字化改造。

在过去，你可能听说过龙湖物业和商管的各种细心服务，比如：小区垃圾桶上烟灰缸的烟蒂不能超过5个，不能留存超5分钟；物业人员见过业主三次面后，会被要求人士业主和车辆，甚至要记住宠物的名字。

也可能在无意中感受到龙湖智创生活，智慧化服务的便利与安全。

当车库一氧化碳浓度超标时，监测系统可下达指令驱动风机运行，迅速排除车库废气；自动灌溉设备监测到土壤湿度不够时，可自动喷水灌溉小区绿化；路灯会自动监测天气状况和行人车辆，会在需要的时候自动亮起；下水道井盖一旦倾斜超过15度，维修人员的手机就会收到告警信息。

这背后，是自2014年起，龙湖智创生活进行的智慧引擎探索。基于龙湖集团长期的资金投入以及研发团队，龙湖智创生活建立了一套完整的科技体系，通过人工智能、AIoT（智能物联网）及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。

比如龙湖的智能建筑集成管理平台IBMS，它是龙湖基于对商业业态的洞察与管理经验自主研发的科技平台，集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，实现了建筑优化控制和管理。

目前，IBMS已在龙湖全国天街系项目，重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。

在科技之外，龙湖智创生活也通过多年沉淀的运营管理策略，助力项目践行低碳节能绿色理念、合理降低运营成本。

具体来看，通过IBMS系统对设备植入标准化运行策略，可实现空间内照明、空调等系统的分区、分层精细化管理。

以空调系统为例，IBMS可通过传感器实时读取设备的运行数据，并依据运行策略，自动调节空调水阀、风阀、风机频率等参数。达到精准控温，以保障客户的舒适体感，既确保项目运营管理品质，又实现节能降耗。

数据如果出现异常怎么办？设备会自动发送报事工单至移动端管理界面，提醒相关工作人员及时进行维修，并于线上同步修复进程与修复时长，实现线上全面管控。

根据最新数据，截至2022年6月底，龙湖智创生活物业管理板块在管面积约2.8亿平方米。

商业运营服务板块，截至2022年6月30日，龙湖智创生活运营服务65个购物中心，合计在管面积约620万平方米；此外，截至2022年6月30日，龙湖智创生活已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，意味着还有更多购物中心，将在未来的五年内开业落地。

业绩说明会上，龙湖CEO陈序平表示，将力争保持物业服务、商业投资、长租公寓三大板块每年经营性收入30%—40%的年化增长，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器作用。

3、基于核心扩张

2017年在接受《财经》专访时，美团董事长、CEO王兴用一番边界论谈论了美团的可能性。

他说，太多人关注边界，而不关注核心。边界是万有引力，每个物体因为质量的存在产生引力，影响其它所有物质。差别在于离核心越远，影响力越小，或者是质量越小，影响力就越小。

和王兴的边界扩张论类似，基于自己的核心能力，龙湖智创生活服务也已经拓展至越来越多的物业类型，涵盖了办公、产业、公共及其他设施，如政府设施、写字楼、产业园、学校、医院及公园等等。

日益丰富的空间和物业类型，有效增强了龙湖智创生活服务的深度和广度，亦同时强化了其客户洞察能力。

基于龙湖的“空间即服务”战略，过去几年，龙湖智创生活通过探索“城市空间”，用服务连接更多人与空间。在这一战略引导下，龙湖智创生活试图让未来城市生活中的每一位普通市民，都有可能在不经意间感受到“满意+惊喜”的龙湖式幸福，每一种生活，都有龙湖智创生活。

此外，凭借物业管理专业知识及品牌知名度，龙湖智创生活还提供了丰富的案场管理服务、交付前保养和维修服务等非业主增值服务，甚至包含到家保洁和卫生、搬家、全方位的家装解决方案，为家庭提供多项业主增值服务。

社区增值服务，包含生活服务、空间运营和小区媒体服务、美居服务、到家服务等。

基于业主的真实需求，龙湖智创生活推出焕代大师、珑龙点睛、愚公搬家、田螺美家等多品类的增值服务，覆盖装修、搬家、保洁等生活的方方面面，在空间里叠加更多优质的服务。

总的来看，龙湖的布局，不禁让人联想到管理学中的重要概念——公司战略。不同于管理学大师迈克尔·波特提出的竞争战略，公司战略讨论的核心议题，是企业如何进行多元化。在不少管理学家看来，多元化，尤其是龙湖这种各业务可以发生强联动的“相关多元化”，不但可以帮助企业抓住机会，构建第二、第三增长曲线，还可以分散风险、形成板块间互相扶持的协同效应。

2021年下半年以来，全国房地产市场全面下行，如今行业仍在底部徘徊、包括龙湖在内的很多企业仍在行业寒冬坚韧前行。不过龙湖近些年的多元化业务尝试，不但帮助积极分摊了部分风险，也给身在困境中的中的企业，提供了一些新思路。