接下来房地产市场的命运，很大程度上将取决于这个城市的动作和速度。

谁动作快、放得开，谁就能抢到先机、抢到红利、抢到购买力，进而抢到未来几年赢面的机会；相反地，谁跑得慢，一步跟不上，步步跟不上，最终就会迅速掉队。

城市的分化，市场的分化将会越来越大，2023是绝对关键的一年。

所以很多城市都抢在春节前，出了政策，1月份过了不到一半的时间，从住建部到央行，再到各大城市，救市政策和信号释放几乎就没断过。

兰州也有动作，12月取消限售、首套房商贷利率下限由4.3%下调至4.0%，同步释放了可以提高城市更新货币安置的比例。

此后不到一个月的时间，一直受到大家关注的市公积金商转公也落实下来了。

从最近的市场反应来看，不管是放开之后此前被压制的需求集中释放，还是年底置业季和政策在逐渐起作用，成交确实在好转。

当然，这不是普遍性的好转，热起来的项目越来越热，没动静的依然冷冷清清。

大家悲观的情绪，好像并没有很大的改观，对于2023，对于未来几年，没有太多信心，对于政策的落地感觉触动不大。

但高层要救市的决心，我们也能感觉到。那么在这种政策热、情绪冷的背景下，如果还要持续对市场、对信心进行刺激，兰州还能拿出什么招数？

我们先看看别的城市是怎么做的，东莞作为反应最迅速、最能放得开的城市之一，它的动作是：先是全域取消限购；二手房指导价基本取消+带押过户；接着调整信贷政策，首套首付降到20%，二套首付30%；认贷不认房。

在二线城市中，东莞对楼市的支持力度，和速度都是非常果决的。

据了解，新政放开后的一周，市场反应很直接，东莞累计成交933套房源，周成交量环比涨幅950%。

而且，日前武汉出台新规，推行二手房“带押过户”，无须提前结清贷款即可过户；济南三孩家庭申请公积金贷款购买首套住房，最高可贷100万。

感觉上，各大城市都是疯狂下猛药。

而回顾过往，2017年是兰州房地产调控加码最频繁的一年，那一年4月，兰州正式实施区域性限购政策。

对城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施明确的限购措施。在限购区域内执行差别化的贷款首付比例和贷款利率。其中，商贷首付款比例调整为不低于30%；二套首付款比例调整为不低于40%/50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

8月，兰州持续扩大限购区域，将西固区也纳入了限购范围。

而且限购政策更趋严苛，外地户籍购房须提供3年社保证明或1年个人所得税证明；二套房首付比例提高至50%、60%，同时限制商品房网签变更。

当时下发的通知是，自下发之日起执行，有效期五年。

当时，楼市调控政策紧锣密鼓、步步为营的进行，因为一刀切的政策，市场遭遇了不小的冲击。

于是2018年初，兰州就取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，限购区域买房不再提供社保证明和纳税证明。

但同时也宣布：对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售，拿证满三年才可上市交易。

一直到2022年，经济和地产行业早已发生了翻天覆地的变化，兰州在去年4月份出台了强省会政策。

首套房首付比例调整为不低于20%、二套房不低于30；公积金贷款额度上调10万；取消了“认房又认贷”，同时提出支持孝老抚育住房需求，适度放开了限购。

但这次新政出台后，市场反应没有像2018年西固、九州等区域“解限”后那么热，再加上，此后很长一段时间，整个城市、个人都深陷不可抗的封控之中，新政激起的水花非常有限。

于是，在2022年12月，从上到下的巨大转折中，兰州又取消了限售、降低了首套房商贷利率，甚至还表示要祭出货币化安置这个大杀器。

至此，从2016年开始，兰州针对房地产市场的调控政策，各项限制正在逐步松绑中。

限购、限售、限贷……一步步收紧又一步步放松，盘点下来，兰州唯有限购目前没有彻底取消。

但其实关于限购，高层在表态的时候，实际上是开了口子的，而且一些城市已经先行一步宣告放开限购了。

确切来说，如果现在要靠房地产来拉动经济，那目前全国楼市存在的限购、限贷、限售等政策已经不适用于当前市场。

对于兰州而言，2023年的房地产政策力度还需进一步宽松，才能达到稳定市场和购房者信心的最终目的。

此前，所有的松绑，不管是调整首付比例，还是利率或者其他都是为了降低购房的门槛，瞄准的更多还是刚需的客群。

但其实到现在，关于刚需的刺激已经很多了，而且确定要在某一个城市立足的人，结婚、教育、养老……每一件事情都会促使大家作出选择。

而取消限购，则意味着真正需要改善生活品质的那部分人就可以入场了。过去，有很大一部分人，是有改善诉求的，但也受购房资格限制或者他们需要把原来的房子卖出去，再置换，这个周期特别漫长。

这时候，很多人还在扭捏，放开限购不就和之前坚持的原则背离了吗，高层喊话的时候，原则是不变的，但是要“合理支持改善”。

对于兰州来说，除了限购，还有一个贷款利率可以做文章。

此前，央行、银保监会提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”。

而兰州，无疑是满足这个条件的。

如果真的要从支持改善入手，那么在首付比例，或者利率，以及首套房的认定等方面，给予支持，是很有必要的。

公积金是3.2，商贷还能撸多少，就看有多大的魄力了。对购房者来说，把商业贷款限制撸到底，大量钱送到手，这才是硬道理。

而且参考隔壁乌鲁木齐1月份出的新政，下调首套房房贷利率、降低二手房首付比例、提升公积金贷款额度；减免商贷公证费、评估费、抵押登记费、换房退税；契税补贴50%等。

现在几乎每天都有城市在公布新政，能用的基本都用了，能放的基本都放了。

有的城市，政策出得隐晦，但是在想方设法地在突破限贷的壁垒。

只要你想买房，想尽办法走首套；如果名下有房，一时半会又卖不出去，甚至还可以要求开发商再等等，等到客户卖完房再网签新房走首套。

这一次感觉很多城市行动都非常果决，也许是过去两年的教训太惨痛，事实也证明，之前那种犹抱琵琶半遮面的救市没有啥大起色。

婉约的做派现在行不通了，是时候豪放起来了。

现在，救房企的一系列措施，都是真金白银的给，1.2w亿买房企债券；保交房也是继续出资，国开行和农发出3500e，重扶行业信心。而刺激销售端的举措，目前还留有余地在探讨。

一切都是为了让卡脖子的房企能喘气、项目不会出现停工烂尾、销售能够回升。

感觉激进的政策，确实会给人带来信心，但是开发商也不能干等着只靠政策刺激。

整体环境不管温和还是冷冽，对于每一个企业来说都是平等的，最终是绝地重生还是就此沉沦，能不能靠着环境的改变把自家这把火烧起来，烧旺了，还是得靠自己的项目来说话。

从市场的变化来看，前些年，兰州的小户型贵一些，大户型便宜，这两年情况反转了，大户型更贵一些。因为十来年小中户型的集中供应，产生了大量的库存，根据刚需的需求，开发商们都是80-120平的产品。

改善产品反而不够，如果接下来，限购的口子撕开，那就需要开发商从产品端做出一些改变。

现在的趋势很明显，面对刚需，得在价格上下功夫，把购房成本降下来，才会有更多人能进入门槛。改善的，得把产品空间上做大，品质上提升，才能给出让人入手的理由。

压力还会同步给到营销，这两年的市场也证明了一点，那些越是能折腾的房企，销售排名就是会更靠前。

这也许是因为他们的品牌，因为地段、产品更占优势，但在这些因素之外，也少不了营销对于声量阵地的经营。

目前，大家的普遍感受是：购房者一是没钱，二是没预期。

但其实，今年不少银行的大额存单刚一发行，很快就被抢购一空，还有很多想买的人都买不到，2022年居民存款的增加额是2021年的4倍有余。而且钱这个因素，可以通过政策调整降低门槛来弥补。

但预期就没有特效药来迅速回升，只有房企有声音有信心，买房人才能心里有底，否则你的项目一直默默无闻下去，无人问津是非常正常的一件事情。

当然，营销的过程只是开发商对于自己项目生命力的自我演绎，要想让买房人，让整个市场都有实打实的改观，最终看的还是后端的交付和服务。

延期交付的，烂尾的，降标减配的，一夜之间，此前所有努力都会化为泡影，现在的购房者就像惊弓之鸟，真的再经不起消耗了。

要在交付上，让大家看到，感受到，这样大家才会有信心。

所以，不管是政策的变化，还是房企的反应，2023年注定是大家和时间疯狂赛跑的一年。

二、三线的限购、限贷全面放松是一种非常明显的倾向。尤其是降低购买2套房、3套房的评定标准、首付比例、贷款利率，认贷不认房是大趋势。

而这，正是刺激改善住房消费的主要内容。

兰州房地产市场上那些同质化的产品，唯有通过价格调整，快速消化，而后期的产品，就必须做好分化，迎接改善群体的挑剔审视。

再好的市场，也会有找不到门道的人，再坏的市场，也会有挣到钱的人。

面对当下经济的大变局，我们可以低能耗生活，但是也不需要对市场过于悲观。每个人都想要生活过得更好，这是一个永恒的追求，而住房是国人评价美好生活很关键的一环。

现在这样，不代表以后永远都这样。只要经济能上去，各行各业和楼市，都能跟着扑腾。

我们能看到，从上到下，各行各业大家都在努力折腾，努力改善。

房企现在最直接地打动购房者的方式就是，不要让大家觉得买房就是给自己挖坑，这只会让越来越多的人望而却步。

毕竟，在一个收入锐减，消费恶化的背景下，信心的恢复本身就很难。如果无数个家庭投入一切，最后得到的是梦幻泡影，那就会出大问题。

毕竟，所有人都在指望，中低收入者能将消费承担起来。

这时候，千万不能让倾尽所有的人再一次失望了。

作者=指兰针·茅台

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