今年，广州城市更新定下了2000亿的投标目标。

为了吸引社会资金进入旧改市场，广州同步调整了旧村改造政策，降低对合作企业开发能力、总资产的要求，将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求。

日前，市住建局正式公布《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》（简称《新指引》）以及政策解读。

企业总资产“门槛”降低100亿元

2021年，市住建局就印发了《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（简称《旧指引》）。为何作出调整？市住建局表示，《新指引》主要是结合广州旧村改造工作实践，对旧村改造中合作企业的资金实力、开发能力、产业导入要求，旧村改造实施过程中的协议签订、监管，以及合作企业的退出等方面进行了修改完善。

《新指引》有哪些变化？市住建局介绍，根据2022年新颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，结合住建部推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变要求，《新指引》降低了对合作企业开发能力的要求，提出合作企业与新二级资质的相关条件相当。

结合住建部“留改拆”并举、加强修缮改造、注重提升功能的要求，以及鼓励市、区属国企参与城市更新项目，《新指引》降低了对合作企业总资产的要求，明确合作企业本身或其全资子公司的相关数据可以纳入资格核验范围。

降低了多少？根据《新指引》，改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于100亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元。相比《旧指引》，总资产的要求均下降了100亿元。

产业导入不再分圈层设置企业要求

市住建局表示，针对企业反馈产业导入门槛太高，不利于社会资金进入旧改市场的问题，综合考虑目前经济形势，《新指引》将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件。

同时，《新指引》不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求，各区可以根据项目的具体情况设定产业导入的择优条件。

不再分圈层设置要求是《新指引》一个显著的变化。《旧指引》动用了大篇幅对三个圈层设置要求，比如第一、二圈层（见上图），规定引入企业的行业地位及数量原则上不低于下列条件之一，其中包括但不限于：引入世界500强投资的企业1家；引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司（含新三板精选层和创新层企业，以及其他新三板高新技术企业）控股公司2家；引入行业榜单及创新型榜单企业控股公司4家；上述三类榜单企业（母公司）1家整体迁入广州。

新增企业退出的处理流程和措施

市住建局表示，为兼顾市场运作需要和市场规范管理，《新指引》在旧村改造实施过程中，对合作企业改造项目公司股权转让行为予以合理控制。同时，考虑到紧急情况下政府强制介入等补位措施的例外情形。结合近期政策变动、市场变化等因素导致企业退出的情形，《新指引》增加了企业退出的处理流程和措施。

《新指引》把企业退出分为两种情况。一是合作企业违反合作协议、监管协议，可分别由村集体、区政府（或其指定的单位）启动合作企业退出程序；二是由于国家法律法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，改造方式或模式变更等原因，导致旧村改造项目无法继续实施的，合作企业可分别向村集体和区政府或其指定的单位申请启动退出程序。

《新指引》提到，经研究后确认合作企业退出，改造工作尚未完成的旧村，区政府或其指定的单位指导村集体启动新的合作企业遴选工作，对退出合作企业的投入进行清算并按照协议约定予以合理补偿。重新选择合作企业应采取公开方式，但经研判因合作企业失信、资金断链、破产等难以履约，可能出现村民生命财产重大损失、维稳等紧急情况，区政府采取预防和应急补位措施的除外。

附政府官网【文字解读】

《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》主要是结合我市旧村改造工作实践，对旧村改造中合作企业的资金实力、开发能力、产业导入要求，旧村改造实施过程中的协议签订、监管，以及合作企业的退出等方面进行了修改完善，具体如下：

（一）根据2022年新颁布的《房地产开发企业资质管理规定》（住房和城乡建设部令第54号），结合住建部推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变要求，降低了对合作企业开发能力的要求，提出合作企业与新二级资质的相关条件相当。

（二）结合住建部“留改拆”并举、加强修缮改造、注重提升功能的要求，以及鼓励市、区属国企参与城市更新项目，降低了对合作企业总资产的要求，明确合作企业本身或其全资子公司的相关数据可以纳入资格核验范围。

（三）针对企业反馈产业导入门槛太高，不利于社会资金进入旧改市场的问题，综合考虑目前经济形势，将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件。同时，不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求，各区可以根据项目的具体情况设定产业导入的择优条件。

（四）为兼顾市场运作需要和市场规范管理，在旧村改造实施过程中，对合作企业改造项目公司股权转让行为予以合理控制。同时，考虑到紧急情况下政府强制介入等补位措施的例外情形。

（五）结合近期政策变动、市场变化等因素导致企业退出的情形，增加了企业退出的处理流程和措施。另外，对招商文件编制、项目公司设立、合作协议和监管协议内容、政策衔接等细节部分进行了优化。

广州市：2000亿元城市更新投资

1月28日 ，广州市高质量发展大会正式召开。会上，包括市住房城乡建设局以及各区都提出了广州城市旧改与更新的相关目标。

广州市住房和城乡建设局局长王宏伟表示，大力推进城市更新，推动城市建设高质量发展。

一是强力推进中心城区城中村改造。坚持“拆、治、兴”并举，有力有序推进中心城区的城中村改造，携同各区全力推进城中村改造示范项目取得新突破。今年全市计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

二是大力推动重点片区改造。聚焦城市重点功能区、主要交通廊道、重要景观廊道、重大交通枢纽等重点区域，探索片区改造新模式，重点推进城市新中轴线南段、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区、珠江两岸、机场高速两侧、广州南站周边、东部枢纽等片区连片改造提升。

三是继续推动老旧小区改造提质增效。以“绣花”功夫推进100个以上老旧小区改造；推进北京路二期、上下九街区、聚龙湾片区等历史文化活化利用项目；推进19个老旧小区成片连片改造，重点推进海珠区二龙片区、白云区广园新村片区等高质量品质提升示范区建设。

海珠区：康鹭片区完成20万平拆违

大力开展人居环境治理提升行动。海珠推进严管环境卫生、严查安全隐患、严打治安犯罪及整治无证经营、规范出租屋管理、提升基础设施等11项重点任务。康鹭片区计划一季度完成4万平方米、二季度完成8万平方米的拆违任务，全年完成20万平方米的拆违目标。

大力开展城中村更新改造行动。海珠主动与省市部门对接，加快完善康鹭片策方案和更新单元规划方案，目前已组建履职监督专班，全面精准核定康鹭片区改造的基础数据。加快沥滘村和新市头村项目复建房建设，加快推进城市新中轴南段及新滘路沿线等“一轴一路”区域的更新改造。

大力开展产业转型升级和梯度有序转移行动，研深研透产业的留和转，推动中大纺织商圈打造成为数字创意设计中心、科技面料研发基地、潮流趋势发布基地、品牌孵化总部基地。完成红棉中大门等龙头市场改造，通过发展都市工业、推动工业上楼等方式，做强有在地纳统贡献的28家制衣厂、扶持培育102家种子企业。加快向广清纺织服装产业园有序转移，已走访联系企业4500多家，其中821家企业有意向转移。

白云区：加快8个以上城中村改造

突出打造城市更新先行试点，坚持“拆、治、兴”并举，加快黄边村等“4+2+2+X”8个以上城中村改造，新增产业空间250万平方米、公建配套80万平方米以上，推动罗冲围、机场高速等周边城中村改造，打造金沙湾、广智片区混改示范点，通过更新改造焕发无限生机活力。突出城乡融合发展，深入实施“七好民生工程”，深化镇街“3+1”结对互促机制，让群众共享更多高质量发展成果。

荔湾区：完成拆迁100万平以上

科学有序推进城市更新，拓展高质量发展新空间。坚持“拆、治、兴”并举，荔湾将加快推进已批在建的5个城中村改造项目，争取完成拆迁100万平方米以上，全年实现投资100亿元，大力推进其他条件成熟的城中村实施改造。

在实施城市更新工作中不断优化审批流程，出台扶持政策，大力推进老旧厂房、旧办公楼宇、专业批发市场的更新改造。启动36个老旧小区微改造，着力提升人居环境完善公共配套设施。

越秀区：瑶台村改造年内改动

越秀将有力有序推进城市更新改造，南洋电器厂开工建设、瑶台村改造年内启动，抓好老旧商务楼宇和传统专业市场改造升级，力争全年新增商业办公载体20万平方米，推动8家市场实施硬件升级工程、5家市场业态提升。全面提升城区环境品质和街区风貌，深入实施绿美提升、古树名木保护提升等行动，加强基础设施、环境卫生、背街小巷等专项整治，加快创建国家生态文明建设示范区。

天河区：推动金融城、智慧城内城中村改造

天河智慧城和天河智谷片区将强化规划引领，推动华南国家植物园周边片区融入城市功能布局，加快推动广棠产业片区、小新塘片区等6个重点片区开发建设，一体推进城中村改造、高压线下地等工作，推动重点片区尽快起步成势。

硬环境方面，天河将落实省“百县千镇万村高质量发展工程”部署，纵深推进党建引领城中村治理，持续改善人居环境和公共服务质量，并坚持“拆、治、兴”并举，积极推进广州国际金融城西区石东村、北区棠下村以及天河智慧城范围内城中村改造；同时，高水平编制面向2049的城区发展战略规划，全力配合推进广州东站改造和广州东站至新塘站五六线建设，优化城区功能品质。

番禺区：计划推进13个旧村全面改造项目

番禺区将城市更新作为拉动固定资产投资增长、推动经济高质量发展的重要支撑，坚持“拆、治、兴”并举有力有序推进城市更新，计划推进13个旧村全面改造项目和13个村级工业园改造及旧厂房改造等项目，因地制宜、分类施策，充分挖潜，以拆促兴，拆出空间、拆出秩序、拆出高质量发展势头。

从化区：有序推进3个旧村改造项目

叠加放大国家乡村振兴示范县创建与国家城乡融合发展示范区、国家全域土地综合整治等“国字号”试点优势，统筹实施总投资24.59亿元的乡村产业提质增效、乡村建设拓展提升、乡村治理强基固本三项工程，加快国家级田园综合体、鳌头万亩良田项目建设，走深走实具有广州特色的超大城市城乡融合发展之路。有序推进东风村等3个旧村改造项目和7个以上微改造项目，高标准将地铁14号线从化客运站片区2.5平方公里打造成为“从化城市门户”，为推进职住平衡、产业升级争取更多高质量发展空间。

增城区：推进城中村综合治理改造

加快推进城乡融合，争当县镇村高质量发展示范。落实“百县千镇万村高质量发展工程”部署要求，高水平推进国家城乡融合发展试验区建设和国家农业现代化示范区创建，打造城乡融合发展示范区。扎实推进强镇兴村，做强做优丝苗米、荔枝、迟菜心等现代农业产业链。完善联农带农利益联结机制，推进共同富裕。围绕“拆、治、兴”推进城中村综合治理改造，大力建设美丽圩镇，逐步实现公共服务同质同标。

--THE END--
广州高质量发展大会城市更新篇
官宣2000亿资金投入，这些片区被高度聚焦！

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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